Decreto 581 de 2026: Lo Que Toda Copropiedad Debe Saber Sobre la Tercerización de Vigilancia, Aseo y Conserjería
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Por: PROINNPROT – Administración de Propiedad Horizontal
El 5 de junio de 2026, el Ministerio del Trabajo expidió el Decreto 581 de 2026, una norma que va directo al centro de cómo funciona, en la práctica, casi toda copropiedad en Colombia: la contratación de vigilancia, aseo y conserjería a través de terceros. Si tu conjunto residencial, edificio o centro comercial terceriza alguno de estos servicios —y la inmensa mayoría lo hace—, este decreto te aplica directamente, lo sepas o no.
El decreto adiciona un capítulo al Decreto Único Reglamentario del Sector Trabajo (Decreto 1072 de 2015) y busca resolver un problema que lleva años en el centro del debate laboral colombiano: empresas que usan figuras de subcontratación para desconocer, en la práctica, una relación laboral directa. Es importante aclarar algo: el decreto no prohíbe la tercerización. Contratar una empresa de vigilancia, de aseo o de conserjería sigue siendo completamente legal. Lo que hace el decreto es fijar criterios claros para que los inspectores de trabajo puedan identificar cuándo esa tercerización es real y cuándo es una fachada.
Según el decreto, la tercerización es legal cuando el tercero actúa con autonomía administrativa, financiera y técnica, y asume sus propios riesgos en la ejecución del servicio. El problema aparece cuando, en la práctica, es la copropiedad —a través de su administrador o consejo— quien termina actuando como el verdadero empleador. El decreto establece una lista de indicios que los inspectores pueden usar para detectarlo, entre ellos:
Si un inspector de trabajo identifica varios de estos indicios, el decreto activa lo que se conoce como presunción de laboralidad: se presume que existe un contrato de trabajo directo entre el trabajador y la copropiedad, no con la empresa de vigilancia, aseo o conserjería que lo contrató en el papel. Esto invierte la carga de la prueba — es la copropiedad la que tendría que demostrar que la tercerización fue genuina.
El ministro del Trabajo fue directo sobre el objetivo de la norma: “Se acabó el abuso de disfrazar empleos permanentes como contratos temporales.” Y las consecuencias de quedar del lado equivocado no son menores: el decreto contempla multas sucesivas de hasta 5.000 salarios mínimos mensuales legales vigentes, además de la suspensión temporal o revocatoria del permiso de funcionamiento en los casos más graves.
Vigilancia, aseo y conserjería son, precisamente, los tres servicios que más copropiedades tercerizan en Colombia — y también los que más contacto diario tienen con el administrador y el consejo. Es fácil, sin darse cuenta, caer en varios de los indicios que menciona el decreto: coordinar turnos directamente con el guarda, pedirle al personal de aseo que atienda una emergencia fuera de su horario pactado, o entregarle a un conserje herramientas y uniformes que debería suministrar su empleador real. Ninguna de estas prácticas nace de mala fe, pero todas suman indicios.
Hay un error específico que vemos con frecuencia y que vale la pena advertir: contratar personal de conserjería para que, en la práctica, cumpla funciones de vigilancia. La Corte Constitucional ha sido clara en que encubrir actividades de seguridad privada bajo la figura de conserjería es ilegal, sin importar cómo se llame el contrato. La vigilancia es una actividad regulada que exige licencia de funcionamiento otorgada por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada; la conserjería, no.
Si una copropiedad usa conserjes para hacer control de acceso, rondas de seguridad o disuasión, sin la licencia correspondiente, se expone a multas entre 20 y 40 salarios mínimos según el Decreto Ley 356 de 1994 (Estatuto de Vigilancia y Seguridad Privada), y a multas progresivas de hasta 10 salarios mínimos mensuales por cada mes que persista el incumplimiento.
Vale la pena mirar un caso real para entender la diferencia entre tercerización legal e ilegal. Una trabajadora de aseo prestó sus servicios en un edificio de Cali durante más de 12 años, contratada siempre a través de empresas externas de aseo. Al terminar la relación, demandó al edificio directamente, alegando que en la práctica era su verdadera empleadora. El Tribunal Superior de Cali le dio la razón al edificio: determinó que la supervisión ejercida por la administración era una supervisión contractual normal —no subordinación laboral— y que las empresas de aseo contratadas eran contratistas genuinamente independientes, con su propia nómina y organización.
La lección es clara: la tercerización bien estructurada, con contratistas realmente autónomos, protege a la copropiedad. La tercerización mal estructurada, aunque parezca ahorrar dinero en el papel, la expone.
Si tu copropiedad quiere revisar sus esquemas actuales de vigilancia, aseo o conserjería frente al Decreto 581 de 2026, en PROINNPROT podemos hacer una revisión completa y ayudarte a blindar esos contratos antes de que se conviertan en un problema legal.
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