Reforma Laboral 2026: El Golpe a las Cuotas de Administración y el Error que Más le Cuesta a una Copropiedad
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Por: PROINNPROT – Administración de Propiedad Horizontal
Enero de 2026 llegó con una cifra que ya sabíamos que venía, pero que golpea distinto cuando se convierte en el presupuesto real de una copropiedad: el salario mínimo subió 23% y, de la mano de la reforma laboral, también aumentaron los recargos nocturnos y dominicales. Para cualquier conjunto residencial, edificio o centro comercial que dependa de personal de vigilancia y aseo —es decir, prácticamente todos— esto no es una noticia de economía general. Es la cuota de administración del próximo mes.
La negociación del salario mínimo entre Gobierno, sindicatos y empresarios en la Comisión Permanente de Concertación de Políticas Salariales y Laborales terminó sin acuerdo el 15 de diciembre de 2025. Como ocurre cuando no hay consenso, el Gobierno Nacional fijó el aumento de manera unilateral mediante el Decreto 1469 del 29 de diciembre de 2025. Esto fue lo que quedó definido para 2026:
Ninguno de estos cuatro puntos es un detalle contable menor. Son, literalmente, el corazón del presupuesto de cualquier copropiedad: los servicios de vigilancia y aseo representan, según distintos análisis del sector, entre el 60% y el 70% del gasto total de administración.
Acá vale la pena ser precisos y no dejarnos llevar por el titular más alarmista. El 23% de aumento del salario mínimo no se traslada uno a uno a la cuota, porque el presupuesto de una copropiedad también incluye mantenimiento, seguros, servicios públicos de zonas comunes y fondo de imprevistos, rubros que no se mueven al mismo ritmo. Los análisis más serios del sector ubican el incremento real de la cuota entre 15% y 18% en los escenarios más conservadores, y hasta 25%-35% en copropiedades con esquemas de vigilancia y aseo poco optimizados. La diferencia depende directamente de qué tan bien negociado esté el contrato con esos proveedores, y de si la administración planeó con tiempo o improvisó en la asamblea de diciembre.
Un ejemplo que ya circula entre administradores del sector: un puesto de vigilancia 24 horas que en 2025 costaba entre $8,5 y $9 millones mensuales a la copropiedad, en 2026 puede costar entre $11 y $12 millones. Multiplicado por varios puestos, la diferencia en el presupuesto anual deja de ser un detalle.
Frente a un aumento de este tamaño, la reacción más frecuente en las asambleas es buscar recortar donde más pesa: vigilancia y aseo. Y ahí es exactamente donde, después de más de 17 años administrando propiedad horizontal, queremos ser claros sobre un riesgo que vemos repetirse: reemplazar una empresa de vigilancia especializada por personal contratado directamente, sin capacitación ni pólizas, para bajar costos.
Vicente Umaña, socio de Derecho Laboral de la firma Posse Herrera Ruiz, lo resume con precisión: contratar personal de seguridad sin entrenamiento ni seguros “traslada toda la responsabilidad civil y penal directamente a la copropiedad” ante cualquier incidente o asalto. Dicho de otra forma: el ahorro de hoy en la cuota de administración puede convertirse mañana en una demanda laboral, una incapacidad sin cobertura o un proceso penal — y esos costos, a diferencia de la cuota, no tienen techo.
Nuestra posición en PROINNPROT es clara: la tercerización con proveedores especializados y asegurados no es un gasto de lujo, es un mecanismo de protección legal y financiera tanto para la copropiedad como para cada propietario. El ahorro real no está en bajar la calidad del servicio, sino en negociar mejor los contratos, consolidar proveedores, automatizar donde sea posible —control de acceso, cámaras, sensores— y planear el presupuesto con anticipación en lugar de improvisarlo en la asamblea de fin de año.
Mientras el sector absorbe el impacto salarial, en el Congreso de la República avanza una iniciativa que actualizaría la Ley 675 de 2001 —la norma que rige toda la propiedad horizontal en Colombia— en al menos tres frentes: reglas más claras para la tenencia de mascotas bajo criterios de convivencia, regulación específica para los alquileres turísticos gestionados por plataformas digitales dentro de conjuntos residenciales, y un requisito de profesionalización obligatoria para quienes ejercen como administradores.
Este último punto nos parece particularmente relevante. Llevamos años insistiendo en que administrar una copropiedad no es una tarea improvisada: exige conocimiento jurídico, financiero y técnico actualizado — justamente el tipo de conocimiento que le permite a una copropiedad anticiparse a cambios como los de 2026, en lugar de reaccionar tarde y mal.
Si tu copropiedad necesita revisar su presupuesto 2026 frente a estos cambios normativos y laborales, o quiere evaluar si su esquema actual de vigilancia y aseo la está exponiendo a riesgos innecesarios, en PROINNPROT podemos hacer un diagnóstico completo y acompañar a tu consejo de administración en la toma de decisiones.
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